Innholdsfortegnelse:
Å trekke utløseren på et hjem kjøp en gang var like grei som å kjøpe et rimelig hus, scrabbling sammen penger for nedbetaling, sikring finansiering til en rimelig rente og deretter avsluttende.
I årene etter det amerikanske økonomiske sammenbruddet i 2008, som delvis skyldtes en boligboble forårsaket av uansvarlig boliglån, opplevde boligmarkedet stor turbulens. Den økonomiske malestrømmen skapte enestående eiendomsmarkedsforhold som dikterte boligbeholdninger, overkommelige priser og finansieringsvilkår, som alle påvirker den optimale tidspunktet for et kjøp.
Til tross for markedets uforutsigbarhet, kan potensielle kjøpere unngå sviktede oppkjøp ved å følge visse garantier.
Med lave priser og rekord-lave renter var boligoverkommelighet i 2012 den mest gunstige siden 1970.
Walter Molony, talsmann, National Association of Realtors (parafrasert)
Market Snapshot
Det amerikanske eiendomsmarkedet til slutt unngikk doldrums fra 2008 til 2011. Boligkjøpstallene økte i 2012 med 9,5 prosent i løpet av 2011, og Nasjonalforeningen for Realtors forventer ytterligere gevinster for resten av 2013, som går inn i 2014.
De dårlige nyhetene hvis du ønsker å kjøpe, er at tidlig 2013 er et selgermarked i fire av fem regioner, sa Walter Molony, en forsker og talsmann for NAR. "Årsaken er at vi har hatt denne store nedgangen i beholdningen," sa han.
USA oppnådde en rekord for boligbeholdning i juli 2007 med mer enn 4 millioner boliger på markedet. I januar 2013 falt beholdningen til 1,74 millioner, en nedgang på 25 prosent fra januar 2012 og den laveste beholdningen siden desember 1999.
NAR forventer en økning i sesongoppgangen i våren 2013, sa Molony, men det kan være utilstrekkelig for å forhindre hyppige flere bud eller å raskt slippe boligprisene.
"Prisene viser den sterkeste økningen siden november 2005," sa Molony. "På grunn av dette har vi oppgradert vår prisprognose for dette året (2013). Vi tror at medianprisen vil stige nasjonalt rundt 7 prosent."
Medianprisen i januar 2013 var $ 173 600, 12,3 prosent over året før, den 11 påfølgende måneden med prisveksten fra år til år. NARs projeksjon for medianprisen for hele 2013 er $ 189 400.
"Ulempen med skarpere enn normal prisvekst er hvis det fortsetter i lengre tid, så til slutt løper vi inn i overkommelige problemer, og du begynner å pris folk ut av markedet," sa Molony. "Vi er ikke der ennå."
Med lave priser og rekord-lave renter, var boligøkonomien i 2012 den mest gunstige siden 1970, sa han. Etter 2008-boligbusten ble boligprisene bunnet og droppet så lavt - boliger solgte for mindre enn erstatningskonstruksjonskostnader - at mange investorer hoppet inn og så opp i det meste av beholdningen.
Den sterkeste faktoren som holder markedet tilbake, er at "utlånsfellesskapet har vært risikofaktorisk … bare å gi boliglån til de mest kredittverdige låntakere med god kredittverdighet," sa Molony.
I Chicago, for eksempel, "flyttekjøpere", de som flytter opp fra sine første hjem, står fortsatt overfor problemer fordi långivere har strengere krav, sa Zeke Morris, president for Chicago Association of Realtors.
"Det har vært frustrerende for noen kjøpere på de høyere prispoengene," sa Morris. "De blir bedt om mye mer detalj enn de noen gang har blitt bedt om før."
For den beste avtalen sa Molony at kjøperne burde jobbe med eiendomsmeglere, helst kjøperens agenter.
Når skal jeg kjøpe?
Forbrukertillit er en viktig drivkraft for å gjøre en betydelig investering som et hjem, sier Molony. Topping konfidenslisten er jobbssikkerhet.
"Hvis du er usikker på stabiliteten til jobben din, er det en stor ting," sa Molony. "Hvis du har en kortsiktig tidshorisont - si mindre enn noen få år - vil du være bedre å leie, fordi du sannsynligvis ikke vil få tilbake transaksjonskostnadene."
Den typiske kjøperen i dag planlegger å bo i et hjem i 10 år; Den typiske selgeren har vært i hjemmet i ni år. Tidligere trodde eiendomseksperter at folk måtte eie sitt hjem i tre til fem år for å tjene nok egenkapital til å gjøre investeringen verdt. Selv om det tok lengre tid å bygge egenkapital etter at markedet brøt sammen, "Det er sannsynligvis sant nå eller tilbake til det," sa Molony.
Sertifisert finansiell planlegger Cathy Pareto nevnte andre selvtillitstegn som folk bør vurdere før de kjøper et hjem.
"Kjøper du et hus med din ektefelle, eller går du halvveis med en kjæreste eller en kjæreste?" sa Pareto. "Hvor stabil er det forholdet? Den andre delen ville være, hvordan ser markedet ut?"
Finansiell hvorvidt er en annen standard. "Folk gjør store feil ved å kjøpe for mye hus for det de kan støtte," sa Pareto. "Hvordan ser kontantstrømmen ut? Er halvparten av betalingen din til å støtte ditt nye hus? Vel, det kan være en strekning. Hvilke andre inntektskilder har du?"
Hvis en potensiell kjøper mangler tillit til noen av disse problemene, anbefaler Pareto og Molony å leie i stedet.
Mer penger Betraktninger
Boligmarkedet bust og bankindustrien kollaps har gjort boliglån långivere slemme om utlån penger, noe som betyr at potensielle hjem kjøpere trenger "anstendig" kreditt for å bli godkjent for finansiering - "sannsynligvis (en kreditt score) i de ovennevnte 720," sa Pareto. "Hvis du har mindre enn stjernekreditt, kan du være, i bankens øyne, et risikabelt forslag."
Hvis kreditt er noe under utmerket, kan du skade deg selv med et dårlig lån.
"Du kan ikke kvalifisere deg for de lave rentene som nå er tilgjengelige for de fleste, og du vil ikke betale mer enn du må eller bør for kostnaden for å låne de pengene," sa Pareto.
Første gangs boligkjøpere burde kjenne deres kreditt score; hvis det er lavt, bør de rette opp det. Betal regningene dine i tide, ikke ta på nytt avdragsgjeld og ikke søk om nytt kredittkort eller avbestill en gammel, anbefales Molony.
Kjøpere trenger nok midler til å dekke en nedbetaling rundt 20 prosent av kjøpesummen, eller bankene kan ikke engang se på deg, sa Pareto.
Median nedbetaling for første gang boligkjøpere finansierer gjennom et Federal Housing Administration lån er bare 4 prosent av kjøpesummen, noterte Molony. Mange førstegangskjøpere vil se på sine familier for å få hjelp med nedbetalingen.
"Heldigvis er National Bank of Mom og Dad en veldig tradisjonell måte at villaeiere bruker til å gjøre sine kjøp," sa han. Med henvisning til en årlig NAR-undersøkelse av homebuyers og selgere, sa Molony: "Når vi spør førstkjøpskjøpere," Hva brukte du til din forskuddsbetaling? " 76 prosent sier besparelser. Tjuefem prosent - en gave fra en slektning eller en venn, og det er vanligvis en gave fra foreldrene sine."
Kjøpere trenger også penger for å lukke kostnader, som varierer geografisk og ved transaksjon, sa Molony. Forvente avsluttende kostnader på 5 prosent av hjemmet verdi.
Samlet sett bør en potensiell kjøper beregne å bruke 25 prosent av bruttoinntektene til realkapital og rente. "Det skal tillate deg å være komfortabel," sa Molony.
Tegn på kjøperens marked
Talsmann for nasjonalforbund for realtors Walter Molony oppførte disse tegnene som et mål på når eiendomscyklusen flipper til en kjøperes marked:
Boliginvestering og måneds forsyning, eller tidsbestemt marked, er stabile eller beskjedent økende; Selgere kan være mer motiverte til å forhandle om vilkår. En seks måneders forsyning er omtrent balansert mellom kjøpere og selgere, men raskt økende beholdning eller tidsavbrudd utenfor sesongmessige normer kan være et tegn på et kjøpers marked.
Boligprisene er stillestående eller stiger mindre enn et prosentpoeng over inflasjonen. Skarpt fallende priser øker overkommelighet, men kan være et rødt flagg av fattige lokale boliger og økonomiske forhold. Den normale langsiktige prisgevinsten i et balansert marked er 1 til 2 prosentpoeng over inflasjonen målt av forbrukerprisindeksen.
Forholdet mellom boligrenter, boligpriser og inntekt gir deg mulighet til å bruke mindre enn 25 prosent av bruttoinntektene for realkreditinstitusjon og rente.
Jobbutvikling i det lokale markedet gir tillit og overfor homebuyers. En dårlig økonomi gjør det lettere å kjøpe, men vedvarende jobb og befolkningstap betyr at det kan ta mye lengre tid enn normalt å selge til profitt. Med normal prisvekst bygger de fleste kjøpere nok egenkapital på tre til fem år for å gjøre en handel.