Innholdsfortegnelse:
Engros REO Foreclosures i ditt område for svært lite penger.
Hvis du er område er lastet med REO Foreclosures enn du kunne gjøre en anstendig sideinntekt eller heltidsinntekt med fast eiendom.
Bestem hvilket område du vil investere i som er lastet med REO Foreclosures. Du vil sørge for at området du er interessert i, ikke bare har REO eiendommer, men at det også har mange kontanter bare investorer som kjøper det. Du kan finne dette ut gjennom offentlige oppføringer eller via Multiple Listing Service (finn en eiendomsmegler for å hjelpe deg med dette hvis du ikke har din egen tilgang.) Oppbevar denne informasjonen for videre bruk.
Skritt
Finn deg selv en investor vennlig tittelbedrift eller advokat som kan gjøre dine samtidige nedleggelser (eller doble lukkinger.) Hvis du ikke vet hvor du skal finne en, må du spørre andre investorer som de bruker eller bli med i din lokale eiendomsmegling klubb. (Mange fast eiendomsklubber lar deg gå første gang gratis … bare spør.)
Når du har funnet ditt målområde, spør de lokale utleierne om de ville være interessert i en annen leiebolig i området og hvor mye de ville være villige til å betale for en.Du kan finne de lokale utleierne ved å ringe "leien" skiltene i området, snakke med eiendomsmeglere og snakke med utleiere på de lokale eiendomsmegling investor club møter.
Skritt
Husk i trinn 1 hvor du burde ha bedt en eiendomsmegler for å hjelpe deg med å målrette et område hvor kontanter kjøpere kjøper? Vel, du kommer til å spørre at eiendomsmegler å gå tilbake noen måneder og gi deg en liste over alle kontantsalgene som fant sted i ditt målområde for REO Foreclosures. Denne informasjonen vil ikke bare gi deg en liste over alle kontantkjøpere, men det vil også fortelle deg hvor mye disse investorene er villige til å betale for bestemte typer eiendommer i ditt målområde.
Skritt
Okay nå at du har en kjøpere liste sammen og et tittelfirma eller en advokat på plass nå kan du begynne å finne REO Foreclosure egenskaper for å sette tilbud på. For det meste vil alle banker liste sine eiendommer med eiendomsmeglere. Så husk at eiendomsmegler du har jobbet med?:-) Ja, du skal be dem om å gi deg daglig med reo foreclosure oppføringer. Det er best å målrette eiendommene som har vært på markedet for litt, fordi når de først treffer markedet er det massevis av konkurranse. Men i begynnelsen målrette ALLE REO Foreclosure egenskaper som kommer på markedet, bare i tilfelle markedet ikke er like konkurransedyktig som min.
Gjør avtaler med din eiendomsmegler for å komme inn i REO Foreclosure-egenskapene du er interessert i. Sjekk ut eiendommen og avgjøre hvor mye arbeid som trengs (hvis du ikke vet noen reparasjonsfigurer, ikke bekymre deg … Jeg gjør det fortsatt ikke;-) Seriøst, det gjør jeg ikke.) Du kan spørre din eiendomsmegler for å få hjelp med dette, eller du kan ta en entreprenørvenn med deg, eller du kan bare anta at den trenger en total gut-jobb. Etter at du har sett nok boliger til salgs og til og med sett nok solgte, vil du kunne bedømme hvor mye arbeid du trenger. (Jeg skjønner egentlig ikke når jeg sier at jeg fortsatt ikke kjenner reparasjonsfigurer. Jeg er ganske god å guesstimere skjønt … Jeg kommer vanligvis inn i $ 5000.)
Skritt
Nå som du har all den informasjonen du trenger, skal du gjøre et tilbud (det hjelper deg med å sørge for at du har kjøpere på plass FØRST. Så få jobbe med denne kjøperlisten, ok?)
Når du håndterer bank REO foreclosure, vil de ikke tillate oppdrag, slik at du gjør en samtidig lukking for dine avtaler.
For å bestemme prisen som skal tilbys, skal du gå over informasjonen som er gitt av eiendomsmegleren din med de kontanter som selges i området, og sammenligne disse egenskapene med den du nettopp har sett. Du vet fra de solgte og fra å snakke med andre investorer hva kontanterne skal betale for slike eiendommer, så nå må du bare finne ut fortjenesten din og deretter bestemme MAX-kjøpesummen.
Du vil snakke med eiendomsmegleren om å lukke kostnader, fordi de vil kutte inn i fortjenesten din, og du må kjenne dem for å hjelpe deg med å bestemme MAX-kjøpesummen din slik at du fortsatt kan tjene penger. Lukkings- eller oppgjørskostnader er forskjellige i alle områder, så du må virkelig gå over denne informasjonen med din eiendomsmegler.
Etter at du har tatt ut alle tallene dine, inkludert din fortjeneste, skal du gjøre tilbudet.
La oss for eksempel si at investorer betaler $ 40 000 for egenskapene som REO Foreclosure som du så på, og du vil tjene en $ 5000-fortjeneste og sluttkursene dine vil bli om lag $ 500. Når du tar alt dette i betraktning, vil MAX-kjøpesummen være $ 34 500. ($ 40 000 - $ 5000 fortjeneste - $ 500 sluttkurs = MAX kjøpesum.)
Ikke begynn der skjønt. Start litt lavere, fordi hvis du starter høyt, er det vanskelig å gå ned, men hvis du starter lavere, kan du gradvis komme opp til MAX-prisen hvis det er nødvendig.
Noen grossister bruker formelmetoden, og hva det betyr er at de bruker en formel for å bestemme MAX-kjøpesummen. De bestemmer etter reparert verdi av et hus (hva det er verdt etter at det er løst) de multipliserer det med hvor som helst fra 65% til 70% (du må tilpasse dette basert på ditt marked), og deretter trekker du reparasjonskostnadene og Din fortjeneste og det vil være lik din Max kjøpesum.
Eksempel: La oss si om den $ 40.000 huset avtalen at huset fast opp vil være verdt $ 100.000. Og huset trenger $ 45 000 verdt av arbeidet til det. Du vil fortsatt samle $ 5000. Slik finner du ut hva MAX-kjøpesummen din bruker formelen: $ 100 000 x 70% = $ 70 000 - $ 45 000 (reparasjoner) = $ 25 000 er MAX-kjøpesummen din. (Jeg fant å bruke formelen
Skritt
Siden du har bestemt din tilbudspris, må du gi din eiendomsmegler et alvorlig innskudd på penger. Dette er for å vise banken at du er seriøs med tilbudet ditt. Så realistisk, jo mer du legger ned de mer seriøse du ser ut til banken. Vær imidlertid oppmerksom på om du kommer tilbake av avtalen av en eller annen grunn som ikke er dekket av vilkår i kontrakten din, men du vil miste pengene (slik at du ikke vil at den skal være så høy.) Jeg anbefaler når du arbeider med REO foreclosures å sette $ 500 til $ 1000 som alvorlige penger, men hvis du kan komme unna med $ 100 … gå for det!
Din eiendomsmegler vil ta sjekken din og mest sannsynlig vil megleren sette inn den i en sperrekonto til oppgjør / lukning.
Skritt
Hvis du er ny til å investere i fast eiendom, kan du velge forskjellige uforutsetninger i din avtale om eiendommen din. Som en eiendom inspeksjon, blybasert maling inspeksjon, boliglån beredskap, radon inspeksjon, etc. etc.
Bare en advarsel, desto større forutsetninger du velger, er mindre tiltalende tilbudet ditt til banken.
Jeg velger vanligvis ikke noen uforutsetninger, og jeg er klar over at mine alvorlige penger har stor risiko i dette scenariet (fordi jeg ikke engang velger en boliglånsforutsetning.) Når du gjør dette, hvilket er det beste tilbudet du kan gjøre når du arbeider med REO Foreclosures, vil banken vil ha det som kalles bevis på midler. Faktisk vil de ønske bevis på midler om du velger uforutsette eller ikke, bare en fyi.
Bevis på midler er bare det, bevis på at du har penger til å kjøpe denne eiendommen. Hvis du har kredittkort, kredittkort, så mye i banken eller en venn eller et familiemedlem som har noen av de tingene med så mye penger på kontoen din, kan du bruke det som ditt bevis på midler. Hvis ikke, kan du få et bevis på fondbrev fra det som kalles et transaksjonsfond. (Bare google "transaksjonsmidler" for en liste over steder å snakke med.)
Når banken registrerer seg på tilbudet ditt mange ganger, vil banken ha et tittelfirma at de vil lukke avtalen med (de vil noen ganger gi deg incentiver til å tillate det å skje også.) Du kan ok det, men likevel sende alle dine signerte dokumenter til DITT tittelfirma og be dem om å gjøre en "courtesy closing" og få dem til å informere bankenees tittelfirma om dette også. På den måten forblir du i kontroll over avtalen.
Skritt
Nå som banken og dere begge har inngått kontrakten, er det på tide å finne sluttkjøperen din! Ring alle "utleie" tegn på at du har sett hvor utleierne sa at de ville være interessert i flere leieeiendommer i området og fortelle dem at du har noe under kontrakt og vil vite om de er interessert i å kjøpe det.
Ring alle som du har lagt til i kjøperlisten din også!
Også få noen blanke hvite bølgepappede skilt med metallstativer og skriv på dem med tykk, svart magisk markør:
3 seng / 1 ba. billig hus $ 40k KONTANT / Må selge! 555-5555
Og plasser ca 20 av dem i området der huset er. Telefonen ringer av kroken. (Hvis du ikke har penger til å kjøpe omtrent 20 av disse, skal du bare gjøre mye kaldt ringer og undersøkelser i utgangspunktet. Ringer utleierne og ringer investorene som du vet kjøpte et hus for penger i de siste månedene …. husk at listen du fikk fra eiendomsmegler?)
Målet ditt er å jobbe flittig for å finne sluttkjøperen din, slik at du kan lukke REO Foreclosures, og du kan også få betalt!
Skritt
Når du finner en sluttkjøper, så signerer du en avtale om salg med dem. I denne avtalen om salg vil du være "selger" og de vil være "kjøperen". (Jeg vet at du ikke har lukket ennå med banken, men siden du har en henrettet avtale om salg på eiendommen, har du nå det som kalles en rettferdig interesse i eiendommen, og du kan annonsere den og selge den som «selger».) Husk å sette den riktige salgsprisen her (den høyere prisen!) Også, du må også få et stort innskudd fra din kjøper. Siden du nå er selgeren, vil du at dette skal være så høyt som mulig. Så du vet at denne kjøperen er seriøs med avtalen. For å være trygg, få dem til å sette inn alvorlige penger, sjekke inn tittelfirmaet eller advokatens navn. De vil beholde den i en sperrekonto til oppgjør / lukning. Sørg for å fortelle dem at avslutningen vil skje med tittelfirmaet eller eiendomsadvokaten (når du stoler på denne kjøperen eller vet hva du gjør, kan du bestemme deg for å bruke sitt tittelfirma eller advokat for å lukke.)
Skritt
Nå skal du videresende dette salgspapiret til advokat og / eller tittelfirma. Du kan fortelle dem at dette vil være den samtidige lukkeavtalen du jobber med.
Hvis av en eller annen grunn sier tittelfirmaet at du ikke kan gjøre en samtidig lukking, kan du gjøre en dobbel lukning, og du kan bruke transaksjonsfinansieringen du søkte om noen få skritt siden. De lar deg låne pengene sine i noen timer eller noen få dager for å få avtale gjort. Vær oppmerksom på hva de vil belaste deg for pengene, fordi du må sette det inn i sluttkursene dine.
Vis opp til oppgjør og samle inn $ 5000! Nå gå og finn deg selv mer REO Foreclosures til engros!