Innholdsfortegnelse:
Lån til verdi (LTV) er forholdet mellom et lånebeløp til verdien av eiendommen på det tidspunktet lånet tas ut. De fleste boliglån uten boliglån forsikring krever en LTV på ikke mer enn 80 prosent - det vil si boliglånet kan ikke være for mer enn 80 prosent av eiendommens verdi. I et omvendt boliglån er LTV ikke en frittstående funksjon. Det vil si at det ikke er oppgitt maksimum og forholdet påvirkes av andre faktorer; Men i de fleste tilfeller går det ut til et område på omtrent 50 til 65 prosent.
Hvordan virker et omvendt boliglån?
Et omvendt boliglån er et boliglån tilgjengelig for eldre i alderen 62 år og eldre som ikke må tilbakebetales så lenge låntakeren fortsetter å bo i boliglånet. Renten oppstår vanligvis på prinsippet, slik at lånebalansen kan være flere ganger det opprinnelige lånebeløpet. Dette er et nonrecourse-lån, noe som betyr at låner ikke er personlig ansvarlig for tilbakebetaling. I stedet er hjemmets opprinnelige egenkapital sammen med sin takknemlighet over låneperioden den forventede kilden til tilbakebetaling. Låntakeren betaler for boliglån forsikring som vil bli brukt til å tilbakebetale långiveren hvis hjemmet egenkapital ikke er nok til å betale fullstendig tilbake lånet.
Lånekvalifikasjoner
Det er bare to grunnleggende kvalifikasjoner for en omvendt boliglåner: alder og egenkapital. Minimumskravene til egenkapitalen er imidlertid ikke et spesifikt tall som gjelder for alle tilfeller. Snarere er det en av flere sammenhengende faktorer som går inn i å bestemme ditt maksimale lånebeløp. Disse faktorene er hjemmeverdi, opp til en maksimal cap; alder; rente; og lånetype, som inkluderer en engangsbeløp, månedlig betaling over en spesifisert periode, månedlig betaling over hele ditt liv, kredittkort eller en kombinasjon av disse alternativene.
Formel
Formelen for å bestemme det maksimale lånebeløpet du vil motta, er ifølge en lang studie fra Federal Reserve Board, kompleks og kan endres av Institutt for bolig og byutvikling regelmessig. Det starter med ditt hjem verdi, opp til en nasjonal grense satt til $ 625 500 i 2011. I det andre trinnet, blir alderen din og den nåværende rentesatsen for lånetypen du ønsker, sammenlignet med å komme frem til verdi mellom 0 og 1 som multipliseres med ditt hjems verdi eller maksimumsdekning, avhengig av hvilket som er mindre. Resultatet er det maksimale lånebeløpet som du er kvalifisert for. Fra dette tallet trekker du eventuelle gjeld du har på huset. Dette er mengden penger du kan motta, minus lånets sluttkostnader.
Online kalkulator
Fordi formelen er så kompleks og lånene endres daglig, finnes det onlinebaserte realkreditkalkulatorer du kan bruke til å bestemme hvor mye penger du vil være berettiget til og dermed hvor mye egenkapital du må kvalifisere. For eksempel kan en 62 år gammel single-homeowner, med et hjem på $ 300.000, som ønsker et restbeløp i realkurs, få et lån på $ 157.000 til en fast rente på 6,4 prosent, som inkluderer boligforsikring. Hvis husseieren har 50 prosent egenkapital i hjemmet, ville det bety at hun også skylder $ 150 000 på et eksisterende boliglån. Boliglånet må betales med omvendt boliglån, og etterlater $ 7000 for å betale sluttkursene. Et hus med samme alder, som ønsker det samme lånet og får samme rente, ville ikke være kvalifisert hvis han hadde en LTV på over 50 prosent. Som låntaker alder, ville hans lånebeløp stige og derfor ville hans LTV også. I 90 år vil samme låner motta 210.000 dollar, noe som resulterer i en LTV på ca 67 prosent.