Innholdsfortegnelse:
Når du kjøper en eiendel som bolig-, utleie- eller investeringseiendom, har du et kostnadsgrunnlag knyttet til oppkjøpet. Hvis du kjøper eller bygger en leiebolig for $ 200 000, vil kostnadsgrunnlaget være $ 200 000. Hvis du senere ombygger eiendommen for $ 10 000, vil ditt nye grunnlag være det opprinnelige grunnlaget på $ 200 000, pluss beløpet du bruker på å konvertere eiendommen, noe som gir deg et justert grunnlag på $ 210 000. Fra eksemplet er det klart at tillegg eller kapitalforbedringer øker grunnlaget for en leieeiendom, mens avskrivninger og tap av tap reduserer grunnlaget. Den justerte grunnlaget beregnes ved å ta hensyn til alle økninger og reduksjoner i eiendommens opprinnelige grunnlag. Fastsettelse av den justerte grunnlaget for en utleie eiendom er viktig fordi du trenger det til å beregne din gevinst eller tap på salg, som igjen påvirker din skattepliktige inntekt.
Skritt
Bestem det opprinnelige grunnlaget for leieboligen. Hvis du kjøpte eller bygde eiendommen, vil grunnlaget være kjøpesummen eller byggekostnaden. Hvis du ervervet eiendommen som gave eller ved arve, vil grunnlaget være den virkelige markedsverdi på oppkjøpstidspunktet eller den justerte eiendomsgrunnlaget i hendene på den personen du har kjøpt fra. Anta at du kjøpte eiendommen for $ 500 000 - ditt opprinnelige grunnlag på eiendommen er kjøpesummen.
Skritt
Bestem tillegg eller kapitalforbedringer til eiendommen. Dette vil øke grunnlaget ditt med beløpet brukt på å forbedre eller konvertere eiendommen. Anta at du bruker $ 30.000 på oppgradering av sentralvarmesystemet. Når du tar hensyn til dette tillegget, er din justerte basis nå $ 530 000 ($ 500 000 originalt grunnlag, pluss $ 30 000 brukt på tillegg).
Skritt
Beregn kostnad for å selge eiendommen. Salgskostnader øker grunnlaget for eiendommen og inkluderer alle kostnader som påløper ved avhending av eiendelen i et salg, for eksempel provisjoner og gebyrer betalt til eiendomsmeglere, advokater og regnskapsførere, samt reklamekostnader og eventuelle andre kostnader. Hvis din akkumulerte salgskostnad er $ 10 000, vil den justerte basisen øke til $ 540 000 ($ 530 000 gammelt justert basis pluss $ 10 000 kostnad for å selge).
Skritt
Beregn kumulative avskrivninger på eiendommen - dette vil redusere din justerte basis. Anta at du holdt eiendommen i fem år, og tok avskrivninger på $ 20 000 hvert år. Din justerte basis vil bli redusert med $ 100 000 ($ 20 000 avskrivninger per år ganget med fem år). Med tanke på den akkumulerte avskrivningen på eiendommen er det justerte grunnlaget $ 440 000 ($ 540 000 gammelt justert grunnlag minus $ 100 000 kumulative avskrivninger).
Skritt
Bestem kumulative avskrivninger på tillegg eller kapitalforbedringer. Hvis du avskriver sentralvarmesystemet fra trinn 2 med $ 1500 hvert år i to år, vil kumulative avskrivninger på tillegg eller kapitalforbedringer være $ 3000 ($ 1500 avskrivninger hvert år ganget med to år). Dette vil redusere grunnlaget, noe som gir deg et justert grunnlag på $ 437 000 ($ 440 000 gammelt justert grunnlag minus $ 3 000 kumulative avskrivninger).
Skritt
Beregn gevinst ved salg av leieeiendom. Hvis du solgte eiendommen for $ 600 000, vil gevinsten bli $ 163 000 ($ 600 000 beløp realisert minus $ 437 000 justert basis). Merk enn en høyere justert basis gir en lavere gevinst på salg, noe som kan være gunstig for skattebetaleren.