Hvis jeg selger huset mitt, vil jeg bli beskattet hvis jeg har bodd i eiendommen for mindre enn to år?

Flere skattelov tilgjenge boligeiere. En av dem, kanskje den mest sjenerøse, er et unntak fra beskatning på fortjeneste ved salg av din hovedbolig. Reglene knyttet til dette unntaket krever minimumsboerstandarder som fokuserer på en toårsperiode. Hvis du ikke oppfyller bostedskravet, må du betale skatt på fortjeneste generert ved salg av ditt hjem.

"Til salgs" foran mansion.credit: Feverpitched / iStock / Getty Images

Hjem salg fritak regel

Du er unntatt fra $ 250 000 av fortjeneste - $ 500 000 for ektepar - på din hovedbolig, der du har bodd både i og eid huset minst to av de fem årene før salget. Interessant, de to årene trenger ikke å ha vært sammenhengende, ikke samtidig med eierskap. Du kunne for eksempel ha leid huset som leietaker i et år, flyttet i to år, kjøpte huset og bodde der i minst ett av de to årene du eide hjemme før du solgte det. Du kan bruke dette unntaket utallige ganger, men ikke oftere enn en gang hvert annet år.

Skattepliktig gevinst

Bare fordi du har solgt huset ditt for mer enn du kjøpte det for, betyr ikke nødvendigvis at du har fortjeneste, kalt skattepliktig gevinst i IRS-vilkår. Når du kjøper en eiendom, blir kostnadene du pådrar seg på salg, for eksempel lånekostnader, lagt til prisen på eiendommen, og bli det som kalles hjemmets basis. Hvis du gjør kapitalforbedringer til eiendommen, som ombygging av kjøkkenet, etterbehandling av loftet og tilsetning av et bad, blir disse kostnadene lagt til grunn, så kalt din "justerte basis". Når du selger eiendommen pådrar du mer kostnader, for eksempel salgskvoter. Disse kostnadene, sammen med din justerte basis, trekkes fra salgsprisen for å komme til din skattepliktig gevinst eller fortjeneste. Det er denne figuren som er gjenstand for beskatning. Hvis du oppfyller bostedskravene til unntaket, er den første $ 250.000 eller $ 500.000 av overskudd unntatt fra skatt. Hvis du ikke oppfyller bostedskravene, er hele fortjenesten gjenstand for beskatning.

Hvor mye vil det koste?

Hvis du kvalifiserer for unntaket, blir overskudd over fritaksgrensen beskattet som langsiktige realisasjonsgevinster. Den langsiktige kapitalgevinsten er vanligvis 15 prosent, men kan være så lav som null for små gevinster. Dette er også prisen som gjelder for all fortjeneste for bostedet dersom du eies mer enn ett år, men som du ikke har møtt boligkravene til. Hvis du eide ditt hjem i mindre enn et år, blir overskuddet beskattet som en kortsiktig realisasjon. Skattesatsen er den samme som prisen du betaler på vanlig inntekt i samme skatteår - som vil være mellom null og 35 prosent.

Betal på gevinsten, men kan ikke skrive av tapet

Dessverre, under IRS regler hvis du selger din hovedbolig med tap, kan du ikke avskrive eller trekke det tapet fra andre kapitalgevinster eller din inntekt. Når du selger med tap, vil en av tre omstendigheter gjelde: Den første er en kort salg, hvor utlåneren din godtar å akseptere mindre enn hva den skylder. I det andre scenariet betaler du utlåner i kontanter uansett mangel på salgspris og boliglån. I tredje scenariet returnerer provenuet utbyttet fullt ut, men du viser fortsatt tap på salget - fordi du kjøpte huset med en stor forskuddsbetaling, betalte ned lånet eller betalt for kapitalforbedringer mens du eide huset.