Innholdsfortegnelse:
Tread lett når du vurderer å selge innen noteringsbeskyttelsesperioden etter husets noterings utløpsdato, som du kanskje skylder provisjon til den forrige noteringsmegleren. I tillegg til å gjennomgå omtale av avtalens språk, må du kanskje konsultere en eiendomsadvokat for å avgjøre om du kan selge etter at noteringen utløper uten å måtte betale en provisjon. Hvor lenge du venter og hvordan du finner kjøperen, kan påvirke om du skylder din tidligere noteringsmegler en kommisjon. Ventetiden kan vare i flere måneder eller helt fravikes.
En hale av to-timing
En noteringsbeskyttelsesklausul i en fastighetsnoteringsavtale beskytter meglerens interesser. Det motvirker samspill mellom kjøpere og selgere. Skruppelløs selger kan bruke en megler tjenester for å skaffe seg kjøpere tilbud, deretter gå bak meglerens tilbake og selge til en av disse kjøpere uten å betale en noteringskommisjon. Den beskyttede tidsrammen, kjent som en "hale" periode, er hvor lenge en selger må vente etter at noteringsavtalen utløper før han inngår en avtale med en kjøper. Denne perioden varierer etter kontrakt og megler, men varer vanligvis 90 dager. Harvey Jacobs fra Washington Post anbefaler den korteste ventetiden som er mulig, for eksempel 30 dager.
Hvem tok Kjøperen?
Haleperioden er ofte misforstått. Det hindrer ikke nødvendigvis deg fra å selge hjemmet ditt, men det kan begrense hvem du kan selge til uten at du skylder din tidligere megler en kommisjon. Generelt kan salg til en kjøper som megleren har anskaffet, eller som aktivt har sett ditt hjem i noteringsperioden, gi rett til notering megler til en kommisjon. Selv om språket i noteringskontrakter varierer, spesifiserer mange statlige detaljer om hva dette medfører.
Når ting kan bli klissete
Skulle du bestemme deg for å selge hjemmet ditt før haleperioden på oppføringen din utløper, må du kanskje ikke betale en provisjon hvis du selger til en kjøper du møtes etter at noteringen utløper, som kommer til deg uten hjelp fra megleren. For eksempel kan du finne en kjøper selv via Internett eller en venns henvisning, etter noteringens utløp. Men hvis den kjøperen er relatert av blod, ekteskap eller virksomhet til en kjøper som tidligere har sett på boligen eller lagt et bud på det i noteringsperioden, må du kanskje bevise at det ikke var noe samspill.
Jo mer spesifikke, desto bedre
Tvetydighet i en kontrakts beskyttelsesklausul kan virke til din fordel hvis du bestemmer deg for å selge innen haleperioden. Domstolene bruker vanligvis kontraktsspråk mot partiet som utarbeidet det. Derfor, hvis en meglerfirma skrev kontrakten uten å spesifisere detaljer, kan en domstol også lese kontrakten etter selgerens tolkning. For eksempel, i en Tennessee-sak i 2007, regnet en domstol for en selger som solgte henne hjem til kjøpere som så eiendommen en dag etter at noteringen var utløpt. Fordi meglerens firma utarbeidet kontrakten som uttalt at klausulen gjaldt kjøpere som så på boligen innen noteringsperioden, og ingen skriftlig utvidelse til noteringen ble gjort, måtte selgeren ikke betale en provisjon.