Hvordan kan jeg overføre huset mitt til barnet mitt?

Selv om eiendoms- og probatlover varierer etter stat, har du flere alternativer for å overføre huset ditt til barnet ditt. Hvert alternativ har både fordeler og ulemper, så du må vurdere valgene nøye. Med mindre du går på den på den riktige måten, kan både du og barnet ditt miste penger eller ende opp på grunn av at regjeringen har en stor skatteregning.

Federal og state Medicaid lover gir unntak til femårsregelen. Kreditt: Jean-Nicolas Nault / iStock / Getty Images

Selg Home Outright

Overfør eierskap av ditt hjem ved å selge det til barnet ditt for full markedsverdi. Selge hjemmet under markedsverdien kan utløse den føderale gaveavgiften som du ville være ansvarlig for. Hvis finansiering er et problem, kan du gi eierfinansiering til salget og belaste barnets renter på lånet. Du kan belaste lavere rente så lenge du tar minimumsrenten fastsatt av Internal Revenue Service. Få alle avtaler skriftlig slik at ingen av dere har spørsmål senere. Som med en låneavtale, inkludere bestemmelsen om at hvis han har misligholdt lånet, returnerer hjemmet til deg.

Tilbyr et antatt boliglån

Et annet alternativ er at barnet ditt skal ta ditt boliglån dersom du fremdeles skylder balanse på rektor. I stedet for å søke om et nytt boliglån, tilbyr lån utstedt av Federal Housing Administration eller garantert av US Department of Veteran Affairs en låner muligheten til å påta vilkårene i det eksisterende boliglånet. Ditt barn må fortsatt søke om lånet og møte utlånerens krav for å kvalifisere seg.

Gi hjemmet

Gi hjem til barnet ditt mens du er i live. Selv om gaver som faller under $ 5.34 millioner levetid skattefri grense ikke er underlagt føderal gave skatt, gifting mer enn den årlige ekskluderingen beløpet til noen enkelt betyr at du må sende en gave selvangivelse. Ved å gi eiendommen, er barnets skattegrunnlag hjemets opprinnelige kjøpesum i stedet for den nåværende, rettferdige markedsverdien. Hvis hun selger eiendommen, må hun betale kapitalgevinstskatt på forskjellen mellom boligkostnadsgrunnlaget og salgsprisen.

Etablere Life Estate Ownership

Overfør eierskap av hjemmet til en livsbolig, i hvilket tilfelle barnet ditt eier hjemmet når du dør uten at det går gjennom probate. Som livsleier eier du en interesse i eiendommen og har rett til å bruke og okkupere hjemme i livet ditt. Siden livsbygningen gir barnet ditt medeierskap, kan lovene i din stat kreve at du og barnet ditt skal dele utgifter som eiendomsskatt, huseiers forsikring, vedlikehold og andre kostnader knyttet til eierskap. En nøkkel ulempe inkluderer ineligibility for Medicaid fordeler for en tid hvis du trenger pleiehjem omsorg.

Opprett en Revocable Living Trust

Ved å skape en levende tillit beholder du kontroll over ditt hjem i livet ditt. Hjemmet passerer automatisk til barnet ditt når du dør selv om du har rett til å tilbakekalle tilliten når som helst. Du kan betegne deg selv som forvalter, slik at du kan administrere dine eiendeler etter eget skjønn. Ved å dømme hjemmet ditt til den levende tillit, tar du navnet ditt fra eiendommen, og derfor må det ikke gå gjennom probate etter din død.