Innholdsfortegnelse:
Listen over skatteregler som er gunstige for leieeiere er lang. Rikelig fradrag, avskrivninger, kursgevinster skattesatser, 1031 utvekslinger og passiv aktivitet tap regler alle stammer fra et rammeverk av politikk som fremmer eiendomsinvesteringer. Hvis du eier utleie eiendom eller tenker på å kjøpe noen, legg opp på disse reglene for å forstå effektene på bunnlinjen. Regelen for passiv aktivitetstap, i tilknytning til aktiv deltakelse, er spesielt verdifull for nye investorer som kan vise tap sitt første år i spillet.
Forstå deltagelse
Når du tjener penger gjennom leieboliger, betraktes det generelt som passiv inntekt. Det oppstår mer ut av eiendommen selv enn en tjeneste du tilbyr. Hvis du mister penger, er det et passivt inntektstap eller, bare passivt tap. En gevinst blir beskattet som ordinær inntekt. Hvordan et tap håndteres, avhenger av om du aktivt deltok i leieaktiviteten. Hvis du ikke deltok aktivt i leievirksomheten, kan du bare trekke passive tap fra passive gevinster, som for eksempel fra andre leieeiendommer. Hvis du ikke har passive gevinster, kan du bære passivt tap bakover eller fremover til andre skatteår hvor du har passive gevinster for å kompensere. Hvis du deltok aktivt, kan du fra og med 2014 trekke inn opptil $ 25 000 i passivt tap fra ikke-passiv inntekt, for eksempel lønn fra jobben din.
Minste medeierighetskrav
Du må eie minst 10 prosent av eiendommen som viser et passivt tap for å møte aktiv deltakelsestest og være i stand til å trekke passive tap fra ikke-passiv eller aktiv inntekt. Det er ingen unntak fra denne regelen. Hvis du ikke eier minst 10 prosent av eiendommen, kan du ikke trekke passive tap fra annet enn passiv gevinst, selv om du fremdeles har lov til å bære tapet bakover eller fremover i andre skatteår.
Aktiv deltagelse
I tillegg til å eie minst 10 prosent av utleieboligen for å møte aktiv deltakelsestest, må du aktivt delta i eiendommens ledelse, spesielt i ledelsesbeslutninger. Internal Revenue Service gir eksempler på aktiv deltakelse som reklameenheter, innsamling av leier og reparasjon eller reparasjon. Det forklarer imidlertid at begrepet "aktiv deltakelse" er en mindre streng standard enn "materiell deltakelse" som gjelder for eiendomsmeglere. For å delta aktivt trenger du ikke å håndtere alle aspekter av ledelsen. Hvis du godkjenner nye leietakere, bestemmer leiebetingelsene og godkjenner utgifter, har du møtt testen.
Begrensninger på høyinntektsvinnere
Det totale beløpet på 25 000 USD fra passivt tap fra ikke-passiv inntekt er bare tilgjengelig for skattebetalere med en endret justert bruttoinntekt på $ 100 000 eller mindre ($ 50 000 eller mindre hvis det blir gift med hverandre). Det faser ut over $ 100.000 og slutter helt for inntjenere med inntekter på $ 150.000 og over.