Hvordan kjøpe et utelukket hjem eller auksjonert eiendom

Når et hus ikke klarer å foreta tidsriktige boliglånsutbetalinger, kan boliglånslån - typisk en bank - avskrive på eiendommen. Foreclosure er en juridisk prosess der huseieren mister tittelen til hjemmet og utlåner mottar eiendommen eller en sum penger fra å selge eiendommen. Långivere må offentliggjøre når de begynner foreclosure prosedyrer, som er informasjon du kan bruke hvis du ønsker å kjøpe eiendommen. Du kan kjøpe et utelukket hjem før, under eller etter en auksjon.

Forbereder å kjøpe

Du må gjøre visse forberedelser hvis du vil kjøpe en utelukket eiendom, inkludert:

1. Identifisere tilgjengelige egenskaper: Du kan sjekke en online flere oppføringstjeneste, eller MLS, for boliger i før auksjonen av foreclosure, boliger som skal auksjoneres eller boliger til salgs direkte fra utlåner. En MLS har søkemuligheter som lar deg spesifisere status, plassering, type og prisklasse av eiendommer i foreclosure.

2. Arrangere finansiering: Du må sikre penger for å kjøpe en utelukket eiendom. Auksjoner er kun kontanter.

3. Kontakt den aktuelle parten: Dette kan være utlåner, eier eller eierens agent. Lag ordninger for å inspisere egenskaper som interesserer deg.

Kjøper Pre-Foreclosure Egenskaper

Normalt går flere måneder mellom en foreclosure arkivering og en auksjon. Under forutsetningen for utestengning, kan du kjøpe hjemmet ved å tilby et tilbud til eieren. Hvis beløpet du tilbyr, er mindre enn gjenværende boliglånsbalanse, kalles transaksjonen a kort salg og må godkjennes av utlåner. Korte salgseiendommer selges vanligvis "som det er", noe som betyr at du påtar seg økonomisk ansvar for eventuelle reparasjoner som eiendommen krever. Bortsett fra å få utlånerens tillatelse til en kort salg, ligner et pre-auksjonskjøp en vanlig hjemkjøpsprosess.

Kjøper på auksjon

Når foreclosure prosedyren er fullført, er hjemmet satt opp for auksjon, vanligvis av en lokal tjenestemann som en fylke sheriff. Utlåner setter vanligvis en reservere beløp - minimumsbeløpet det vil akseptere for eiendommen. Når du kjøper et utelukket hus på auksjon, bør du:

1. Forstå budprosessen som brukes i staten din. Noen stater krever at du tar med hele beløpet i kontanter eller kasserer, mens andre krever bare et lite innskudd i kontanter som kan være refunderbart. Undersøk statens foreclosure lover og observere en auksjon eller to for å bli komfortabel med prosessen.

2. Sjekk fylkeskataloger på eiendommer som interesserer deg for å finne potensielle gode kjøp. Du kan finne ut eiendommens estimerte verdi og eventuelle boliglån, pant eller tilbake skatt. Du kan være ansvarlig for å betale noen eller alle rettighetene hvis budet ditt vinner.

3. Bekreft auksjonsdatoen med eiendomsforvalteren for eiendommen du vil, da disse datoene kan endres av ulike årsaker. Du må kanskje registrere deg på auksjonen for å kunne by på.

4. Angi budgrensen, spesielt i stater hvor du må ta med hele beløpet i kontanter. Din forskning bør informere grensen din, og dette bør beskytte deg mot å bli feid opp i spenningen av en budkrig som reduserer eller eliminerer forhandlingene. RealtyTrac, et MLS-børsnoteringsfirma, anbefaler at du angir budgrensen på 80 prosent av eiendommens markedsverdi, inkludert rettigheter og nødvendig reparasjonsarbeid.

5. Hvis du er ny for å by på, ta dine signalord fra erfarne budgivere, men vær ikke skremt av dem. Hold deg til budgrensen din.

6. Hvis budet ditt vinner, vil auksjonøren gi deg bekreftelse av dokumenter. Bekreft prosedyren for eierskap. Noen stater tillater umiddelbar besittelse, mens andre kan kreve dager eller uker. Finn ut om du er ansvarlig for å ha sheriffen utsett de nåværende beboerne.

Når auksjonen mislykkes

Hvis toppbudet på et hjem ikke oppfyller utlånerens reservebehov, blir banken eier av hjemmet, nå klassifisert som eiendomsmegling, eller REO, eiendom. Banken kan leie et auksjonshus og sette eiendommen opp igjen for auksjon, og det kan bli akseptert online bud. Du kan inspisere eiendommen før auksjonen for å bidra til å angi budgrensen. Du må registrere deg for å by på en REO-auksjon og gi innskuddsbeløpet - vanligvis 5 til 10 prosent - umiddelbart hvis budet ditt vinner, selv om du kanskje bor i en stat som krever full betaling samtidig. Vær oppmerksom på at eiendommen selges "som det er", og det kan hende du må sette ut ukooperative beboere. Alternativt kan banken sette REO hjem til salg som en konvensjonell eiendom gjennom en eiendomsmegler.