Hva er Mortgage Insurance Premium?

Federal Housing Administration oppstår ikke lån eller kjøper dem som Fannie Mae og Freddie Mac. I stedet forsikrer FHA boliglån, noe som betyr at FHA tilbakebetaler bankens tap hvis lånet ditt går i mislighold - akkurat som en bilforsikringsselskap betaler ditt krav i en kollisjon. Selvfølgelig må pengene komme fra et sted. For å finansiere sine potensielle tap, ber FHA at låntakere betaler to typer boliglånsforsikringspremier: MIP rullet inn i lånet ved avsluttende og månedlig MIP betalt sammen med den månedlige boliglånsbetalingen.

MIP er boliglånsforsikring som er spesifikk for FHA-forsikrede lån. Kreditt: doockie / iStock / Getty Images

Forsikring mot lånerens standard

I motsetning til konvensjonelle boliglån krever FHA-forsikrede lån en nedbetaling på bare 3,5 prosent for å lukke. Dette gjør FHA-lån et risikabelt forslag. Hvis boligprisene faller til og med litt, kan salgsutbyttet ikke være nok til å dekke lånekostnadene dersom banken må avskaffe. For å dekke tapene, samler FHA MIP fra hver låner og betaler dem til en pott med kontanter som kalles Mutual Mortgage Insurance Fund. FHA bruker MMI-fondet til å betale utlånerens tap hvis du har standard på lånet ditt. Uten disse pengene ville FHA ikke kunne forsikre lån med slike lave nedbetalinger.

Alle betaler

MIP er obligatorisk på alle FHA-lån uansett hvor mye låntakeren legger ned. Låntakere med større nedbetalinger betaler imidlertid MIP for en kortere periode. Så, hvis du legger ned mindre enn 10 prosent, som de fleste FHA-låntakere gjør, må du betale MIP for hele lånets levetid. Hvis du legger ned 10 prosent eller mer, betaler du MIP i 11 år eller til slutten av låneperioden, avhengig av hva som skjer først.

Upfront MIP Betalt ved avslutning

Alle FHA låntakere betaler MIP, eller UFMIP på forhånd, ved avslutning. Satsen er 1,75 prosent av lånebeløpet uavhengig av lånets løpetid eller størrelsen på forskuddsbetalingen. Så, hvis du låner $ 200.000, vil din forhånds-MIP være $ 3.500, uavhengig av om du har et 15- eller 30-årig lån. FHA legger automatisk til betalingen til lånebalansen ved avslutning - du trenger ikke å betale kontant. UFMIP er en engangsavgift. Når du betaler det, blir du ikke bedt om disse pengene igjen.

Årlig MIP Betalt Månedlig

Årlig MIP er mer komplisert ettersom prisene varierer i henhold til boliglånsperioden og størrelsen på din forskuddsbetaling. FHA endrer også årlige MIP-priser med relativ frekvens, så et lån som oppsto i 2010, vil ha forskjellige priser enn et 2015-lån. På tidspunktet for offentliggjøring har et 30-årig lån med minimum 3,5 prosent nedbetaling en årlig MIP-avgift på 0,85 prosent av lånebeløpet. Låntakere med 15-årige boliglån har priser fra 0,45 til 0,95 prosent. Til tross for å bli kalt årlig MIP, betaler du faktisk premien i 12 like avdrag inkludert i din månedlige boliglånsbetaling.

Kansellering av MIP på eldre lån

Hvis lånet ditt stengte før 3. juni 2013, kansellerer FHA automatisk MIP når låneforholdet ditt, eller LTV, når 78 prosent. Din LTV er beløpet du har igjen å betale på ditt lån dividert med FHAs siste kjente verdsettelse av ditt hjem - dette vil vanligvis være kjøpesummen. Så, hvis du lånte $ 200 000 for å kjøpe et hjem på $ 210 000, er LTV 95 prosent. Når du betaler ned lånet til $ 163 000, faller din LTV under 78 prosent og MIP faller bort. For noen 30-årige lån må du betale MIP i minst 60 måneder før FHA kansellerer betalingen. På lån stengt etter 3. juni 2013, er det ikke mulig å kansellere MIP unntatt ved å betale lånesaldoen helt.