Hvordan håndhevbare er huseiereforeningens pakter?

Condominium er en form for hjem eierskap der hver andelseieren, i tillegg til å eie sin bolig, også eier en del fellesarealer som veier, rekreasjonsfasiliteter, parkeringsplasser, ganger og heiser. En leilighetskjøper blir automatisk medlem av en huseiereforening med sine regler og ansvar. Condo regler er etablert ved statlige vedtekter og sakslover og dermed variere etter stat, men generelt krever reglene eiere å betale gebyrer for å dekke vedlikehold av fellesarealer og å overholde vedtekter og regler.

En huseier lener seg på sitt hvite gjerdskreditt: David Sacks / Photodisc / Getty Images

De gjør reglene

Styret i huseiereforeningen, eller HOA, fastsetter reglene - kalt pakter, vilkår og restriksjoner, eller CC & Rs - som regulerer beboernes aktiviteter. De CC & R og ofte et eget sett med regler dekker alt fra antall kjæledyr tillatt, om noen, om en eier kan male sin enhet, parkere en lastebil i partiet eller installere en parabolantenn. Reglene regulerer også generelt støy og forstyrrelser som hindrer naboer fra "fredelig nytelse" av deres hjem.

Unnlatelse av å håndheve

Ikke alle huseiere foreningsforetak har samme fullmakter. Det kan være opp til styrets skjønn å avgjøre om en faktisk overtredelse av reglene finner sted. Det første skrittet en eier må ta i overbevisende et styre for å håndheve en regel, er å møte foreningsstyret og presentere beviset, sammen med passende bestemmelse fra CC & Rs. Å ringe brudd på styrets oppmerksomhet, kan være alt som er nødvendig for å få regelen håndhevet.

Håndhevelsesstyrker

HOAs vedtaegter og CC & Rs skal stave ut prosedyrer som må følges før det gjøres tiltak mot en enhetseier for brudd på regler. Prosessen starter vanligvis med et brev til villaeieren som gir ham tid til å fikse problemet. HOA-styret kan ha myndighet til å bøte for en overtaker for hver dag overtredelsen oppstår. Styret eller dets representant kan også gå inn i eiendommen for å undersøke det påståtte brudd eller fjerne det. Styret kan også løfte eierens rett til bruk av fasiliteter som basseng eller tennisbaner. I alvorlige tilfeller kan styret saksøke eieren for å fikse brudd og også betale domstolskostnader. Retten kan tildele penger skader, ring for politiet handling og selv bestille personlig eiendom fjernet. HOA kan sette en lien på boligen som må betales før hjemmet kan selges.

Frafall og Selektiv Håndhevelse

En leilighetstavle må ikke håndheve en regel mot en person som bor, mens du ignorerer brudd på samme regel av andre innbyggere. Slike selektive håndhevelse er diskriminerende. Men hvis et styre ignorerer et regelbrudd i en betydelig tidsperiode, har den fraviklet eller gitt opp rett til å håndheve den regelen mot den motstående enhetseieren eller enhver annen eier som er skyldig i samme overtredelse. En stat "begrensningslov" definerer hvor lang tid en regelbrudd kan ignoreres før den ikke lenger kan håndheves. Et styre som har gitt en regel til å bli selektivt håndhevet eller fraviket, kan gjenopprette regelen ved å kunngjøre HOA-medlemskapet at den har til hensikt å begynne å håndheve regelen.

Se deg i retten

Mens et HOA-styre kan ta rettslige skritt mot et hus, har eierne samme rett til å forfølge rettferdighet mot et HOA. En huseiereforening er forpliktet til å handle i samfunnets beste og utføre sine oppgaver rettferdig uten diskriminering. Hvis et leilighetskort ikke klarer å utføre i henhold til egne regler eller statlige lover, kan et hus eller en gruppe innbyggere sende inn en søksmål som hevder at HOA ikke oppfyller sine plikter. Slike rettssaker er dyre og tidkrevende, og alle som vurderer en slik drakt bør søke råd fra en advokat med erfaring i HOA rettssaker.