Innholdsfortegnelse:
Eierfinansiering skjer når eieren av fast eiendom godtar å akseptere innbetalinger direkte fra kjøperen i stedet for å motta kjøpesummen i en fast sum fra en låneinstitusjon. Kjøperen flytter vanligvis inn straks, men tar ikke tittel før han har fullført alle betalinger. Dette arrangementet er kjent som en landskontrakt. Selv om South Carolina-lovene som gjelder landkontrakter, ligner på de andre staters, inneholder de særegne egenskaper.
Boliglån og Liens
En kjøper under en landskontrakt tar tittel på landet som er underlagt eventuelle eksisterende pant eller pant på eiendommen. Følgelig bør kjøperen utføre et tittelsøk på fylkesregistret før kontrakten er signert, og før han tar tittel til eiendommen. Hvis eiendommen er underlagt et innlånt pant eller pant på det tidspunkt selgeren overfører tittelen, tar kjøperen eiendommen underlagt det, men har en rettslig fordring mot selgeren for erstatning. Hvis pant eller pant ikke er registrert, vil det bli slukket når tittelen overgår til kjøperen, selv om pant eller pantinnehaver fortsatt vil ha et usikret krav mot selgeren for utestående beløp.
Misligholde
South Carolina tilbyr færre formelle beskyttelser til kjøpere under landskontrakter enn lovene i mange andre stater. Det tillater landskontrakter å inneholde forfallsavsetninger som gir selgeren rett til å utnytte eiendommen uten å utelukke eller betale erstatning dersom kjøperen misligholder når som helst i løpet av betalingsperioden. Dette betyr at kjøperen ikke har egenkapital i hjemmet til han tar lovlig tittel. Kjøpere og selgere er frie til å forhandle om et mer rettferdig arrangement i landskontrakten.
Rettferdig lindring
På grunn av de harde konsekvensene av fortabelse, kan en kjøper som mister alle utbetalinger i en landskontrakt, klage til en egenkapitaldomstol for lindring. Selv om det ikke finnes lovbestemte beskyttelser for å hjelpe kjøpere som fortaber, tilfeller South Carolina-saken fra Lewis v. Premium Inv. 2002. Corp etablerte at en South Carolina-domstol har rett til å tvinge selgeren til å avskrekke, selge eiendommen ved et rettslig salg og avkastning fortjener mer enn kjøperens utestående gjeld til kjøperen, og derved opprettholde kjøperens egenkapital. Det ble også fastslått at en domstol kan tillate kjøperen en ny sjanse til å eie eiendommen dersom han betaler den nye eieren beløpet av sin utestående gjeld innen en viss innløsningsperiode fastsatt av retten. Disse rettsmidlene er kun gitt av domstolene dersom fakta i saken indikerer at urettferdighet ellers ville oppstå.
Titteloverføring
Etter at kjøperen fullfører alle betalinger, er selgeren forpliktet til å overføre tittelen til kjøperen. De fleste landskontrakter krever at selgeren gir "omsettbar tittel", noe som betyr at det ikke er noen utestående pant eller boliglån på eiendommen. Hvis selgeren ikke overfører tittelen, eller hvis han overfører tittelen med en feil, for eksempel et ubetalt boliglån, kan kjøperen sue for lettelse. Han kan søke skade fra selgeren, for eksempel mengden av et ubetalt boliglån, eller han kan be retten til å bestille fylket landrekordkontor for å overføre tittel til eiendommen til ham.