Innholdsfortegnelse:
Uønsket besittelse er prosessen der en person kan skaffe seg tittel på et fast eiendom ved å okkupere det. Eiendommen må være opptatt i en viss tidsperiode, som avhenger av staten. I New Jersey er tidsperioden og andre nødvendige elementer av ugunstig besittelse fremsatt i avsnitt 2A: 14-31 i New Jersey-koden. Hvis den negative besitteren hersker i hans krav, kompenseres ikke den opprinnelige eiendomseieren for tapet.
Periode for besittelse
Hvis en person som eier et hus eller ledig land, installerer et gjerde, bygger en innkjørsel eller plasserer en struktur utover grenselinjen til hans eiendom - på eiendom eid av noen andre - kan han få tittel etter å ha opprettholdt besittelse i lang tid. Under § 2A: 14-31, hvis eiendommen er et uutviklet skogsområde, er den ugyldige besittelsesperioden 60 år. Alle andre eiendommer har en yrkesperiode på 30 år.
Slag
På grunn av den svært lange tid som kreves for å kreve skadelig besittelse i New Jersey, kan en negativ besitter fastslå at lovbestemt periode er tilfredsstilt ved å takke. Takking betyr at den som hevder eierskap ved ugunstig besittelse, kan bruke tidligere handlinger eller offentlige dokumenter for å fastslå at 30- eller 60-års besittelsesperioden begynte med en tidligere eier.
For eksempel, hvis en person bygget et gjerde to meter forbi sin eiendomslinje og holdt seg der i 12 år før han solgte, og den nye eieren holdt gjerdet opp, kunne den nye eieren petisjonere om tittelen etter ugunstig besittelse etter 18 år. Dette skyldes at okkupasjonen begynte 30 år før da gjerdet ble bygget under den opprinnelige eierens besittelse.
Elements
En negativ besitter må etablere elementene av ugunstig besittelse for å skaffe seg tittel i New Jersey. Elementer inkluderer kontinuerlig, fiendtlig, åpen og beryktet, eksklusiv og faktisk besittelse. "Kontinuerlig" betyr at besittelsen må være konstant og vanlig; sporadisk bruk av landet er ikke tilstrekkelig til å fastslå ugunstig besittelse. "Fiendtlig" betyr at negativ besitter bruker eiendommen og vet at hun ikke er rettighetshaveren av eiendommen. En negativ eier kan etablere "åpen og beryktet" besittelse ved å bruke land på en måte som alle - inkludert den faktiske eieren - kan se, for eksempel å holde plenen eller legge et skur eller en annen type struktur på landet. Det "eksklusive" eierskapselementet krever at den negative besitteren er den eneste eiendomsbesitteren. Dette betyr at selv den faktiske eieren ikke bruker landet. Til slutt betyr "faktisk besittelse" at negativ besitter må benytte seg av landet - for eksempel for høsting av avlinger - i stedet for å bare hevde det.
Unntak
Det ene unntaket til retten til tittel etter ugunstig besittelse i New Jersey er når den føderale eller statslige regjeringen eier den aktuelle eiendommen. Eiendom som har offentlig bruk, for eksempel en skole og det omkringliggende landet eller en motorvei, er beskyttet mot eventuelle ugunstige beslagskrav. I tillegg er føderale eller statseide skoger, selv om de er uutviklede og ubrukte, heller ikke gjenstand for å ta en negativ besitter.