Innholdsfortegnelse:
Avkastning er et annet begrep for retur. For eksempel er avkastningen på et obligasjonslån den nominelle eller kupongrenten delt på kjøpesummen. I kommersiell eiendomsinvestering er gjeldsrente et mål på risikoen i et lån, og har erstattet den forrige verdien av lån til verdi.
Lånsverdi
Tidligere har långivere beregnet beløpet de var forberedt på å låne som en prosentandel av eiendommens verdi. Før 2000 var den typiske låneverdiforholdet 70 prosent, slik at en eiendom på 1 millioner dollar kunne tiltrekke seg et lån på opptil $ 700.000. I perioden fra 2003 til 2007 presset konkurrenten fra obligasjonsinvestorer på jakt etter gode næringseiendomsinvesteringer låneverdien så høyt som 82 prosent, og boligprisene økte betydelig. Når verdien av eiendommen begynte å falle skyldte låntakere mer enn deres eiendommer var verdt, en situasjon kjent som negativ egenkapital.
Netto driftsinntekter
Netto driftsinntekter for en næringseiendom er bruttoinntekten mottatt fra eiendommen hvert år minus driftskostnader. Bruttoinntekter inkluderer all inntekt fra eiendommen, for eksempel leieinntekter, parkeringsavgifter og kvitteringer fra salgsautomater. Driftsutgifter inkluderer ikke investeringer eller renter ved kjøp av eiendommen, men dekker elementer som forsikring, reparasjoner, vedlikehold og verktøy. NOI av en eiendom er ekvivalent med netto fortjeneste for en bedrift og er en viktig faktor i viktige investeringsforhold.
Gjeldstjeneste Dekningsgrad
Gjeldstjenestedekningsforholdet måler i hvilken grad inntektene fra eiendommen dekker driftskostnader og boliglånsbetalinger. For å beregne det, delte netto driftsinntekter med de totale boliglånsbetalingene for året. Et resultat av 1 er pause selv, og de fleste långivere ber om et minimum gjeld dekning forhold på 1,1 for kommersielle lån og så høyt som 1,3. I praksis betyr dette at hvis boliglånskostnaden på en eiendom på totalt $ 300 000 i året, må NOI være minst $ 330 000 og helst $ 390 000.
Gjeldsrenteforhold
Gjeldsrenteforhold og gjeldsdekningsgrad har blitt de viktigste faktorene kommersielle boliglånsledere vurderer når de bestemmer seg for å investere i en eiendom. Gjeldsrentekvoten viser NOI som en prosentandel av det totale lånebeløpet, så et lån på $ 10 millioner og et NOI på $ 1 millioner gir en gjeldsrente på 10 millioner divideres med 1 million eller 10 prosent. Jo høyere gjeldsrenten, jo mer attraktiv investering til utlåner. De fleste boliglånsleverandører fastsetter en minimumsrentesats på 10 prosent, men noen insisterer på 11 eller 12 prosent i et volatil marked.