Innholdsfortegnelse:
Du kan kjøpe eller refinansiere et hjem med et konvensjonelt rehabiliteringslån eller et FHA 203 (k) lån. Federal Housing Administration forsikrer 203 (k) programmet, beskytter långivere hvis du er standard. Konvensjonelle lån er ikke statsforsikret og kan brukes til flere typer reparasjoner. Både FHA og konvensjonelle rehab lån krever lisensierte entreprenører til å utføre eiendomsreparasjoner. Rehab lån er forskjellig fra tradisjonelle byggelån, fordi du kan konvertere et rehablån til permanent finansiering etter renovering.
Kredittkriterier
Hvis din kreditt er mindre enn stjernene, velger du et 203 (k) lån. FHA långivere krever vanligvis en 640 kreditt score, men kan tillate poeng så lave som 600. FHAs forsikringsgaranti gir mer fleksibilitet i å sette kredittkriterier.Konvensjonelle långivere krever vanligvis minst 680 for Fannies HomeStyle rehab lån. Låntakere med utmerket kreditt - og minst 740 kredittpoeng - får de beste rentene, noe som kan gjøre et konvensjonelt rehablån billigere enn et FHA rehablån. Generelt, med en hvilken som helst type lån, jo høyere kreditt score, jo mer kan du låne i forhold til ditt hjem verdi.
Lån-til-verdi grenser
Lån-til-verdi, eller LTV, er et forhold som beskriver forholdet mellom rehab lånebeløpet og hjemmet verdi etter reparasjoner er gjort. FHA har den høyeste LTV som er tillatt for et rehab lån på 96,5 prosent, noe som krever en 3,5 prosent forskuddsbetaling. På en refinansiering, trenger du 3,5 prosent egenkapital for å møte LTV-kravet. Et Fannie HomeStyle-lån har en litt mindre generøs LTV på 95 prosent, noe som betyr at du trenger minst 5 prosent ned eller 5 prosent egenkapital på et refinansieringslån. Både 203 (k) og HomeStyle tillater kun begrensede utbetalingsfinansieringer, som tillater en endring i rente- og lånebetingelsene, men ingen vesentlig kontant tilbake til låntakeren.
Gjeldsinntekter
Din boligbetaling for et FHA 203 (k) lån kan ikke overstige 31 prosent av din brutto månedlige inntekt. Boligbetalingen inkluderer hovedstol, renter, skatter og forsikringer. Denne hetten er kjent som et gjelds-forhold, eller DTI. Din boligbetaling pluss gjentatte månedlige gjeldsbetalinger kan også ikke overstige 43 prosent av bruttoinntektene dine. Men disse er retningslinjer fastsatt av FHA. En FHA-utlåner som bruker automatisert tegningsprogramvare for å kvalifisere deg, kan akseptere et høyere DTI-forhold - opp til 55 prosent.
HomeStyle lån låntakere med lavere kreditt score kan ha en total DTI opp til 36 prosent og opptil 45 prosent DTI med høyere kreditt score. LTV-forholdet og lånetypen - fast eller justerbar rente - påvirker også hvilke av de to maksimale DTI-ene som gjelder.
Byggprosess
Arbeidspesifikasjoner og bud fra godkjente entreprenører bestemmer hvor mye renoveringsfinansiering du mottar med et 203 (k) eller HomeStyle-lån. En oppussingskortkonto etablert ved avslutning holder midler i løpet av prosjektet. Du tegner penger og betaler for reparasjoner ettersom arbeidet er fullført og godkjent av utlåner. Utlåner sikrer at alle arbeidsprosessene oppfylles i tide og i henhold til bud. Lånet på 203 (k) kan kreve en FHA-godkjent konsulent som besøker eiendommen, fullfører en rapport som beskriver omfanget av arbeidet som trengs, og gir et estimat før du får lånet. Konsulenten inspiserer også gjennomført arbeid slik at du kan tegne midler og betale entreprenører etter avslutning.