Hva er en landskontrakt i Indiana?

Landskontrakter er en form for selgerfinansiering i eiendomsavtaler. Selgere, eller leverandører, opptrer som utlåner og holder fast på gjerningen som sikkerhet, og avtalen registreres med by- eller bytjenestemenn. Kjøpere, eller vendees, gjør hovedstol og rentebetalinger direkte til en selger. Kjøpere betaler også eiendomsskatt og forsikring og er også ansvarlig for reparasjoner og vedlikehold. Indiana lov følger disse grunnleggende prinsippene, med noen få viktige tweaks.

Begge parter bør ansette erfarne eiendomsadvokater for beskyttelse.

SAFE-loven

Sikkerhetsloven (SAFE), som trådte i kraft i juni 2010, øker forbrukerbeskyttelsen ved å etablere minimumsstandarder for driften av boliglånsopphavsmenn. SAFE-loven i Indiana tolkes ofte bredt, og kan inkludere en selger som forsøker å fullføre et landskontraktsalg. Loven sier at alle som "tilbyr" eller "gir" boliglån eller utvider kreditt for boligkjøp, kan betraktes som lånets opphavsmann. Indiana lov definerer en lån opphavsmann som noen som tar en boliglån søknad og forhandler et boliglån for kompensasjon. Lån opphavsmenn må være lisensiert i Indiana for å gi finansiering.

Unntak fra den sikre loven

SAFE-loven definerer et boliglån som et lån som sikrer en 1-til-4-enhet privat bolig. Boliger inkluderer condominiums, co-ops, mobile homes og tilhengere. Hvis du tidligere har bodd i hjemmet, forsøker du å selge som en landskontrakt, så er du utelatt fra lovens overholdelse. Hvis du selger hjemmet til en nærstående eller selger kommersielle bygninger, er du også fritatt. En advokat som forhandler med en utlåner på vegne av en klient er også unntatt.

Rettslig Foreclosure i Indiana

Indiana lov sier at leverandører må følge regler om gjenvinning av eiendom i tilfelle en vendee blir krenkende. Skulle vendingen være standard på boliglånet og ikke kan tilbakebetale lånet, kan selgeren velge å avskrive. Hvis vendee har betydelig egenkapital og ikke har forlatt eiendommen, er lovlig nedleggelse påbudt - med andre ord, leverandøren må avskjære gjennom domstolssystemet. Rettslig avskrekking er tidkrevende, dyr og krever bruk av advokat.

Ikke-rettslig foreclosure og fortabelse i Indiana

Indiana lov gir selgere mulighet til å avskaffe ikke-judicially hvis vendee blir krenkende, men har ikke akkumulert betydelig egenkapital. Dette betyr at domstolene ikke er involvert, og det er raskere og billigere. Leverandøren legger inn en varsel om mislighold med fylkesmannen og vendingen. Hvis vendee ikke løser standardstandarden, er huset utelukket og solgt. Leverandøren kan tilbakekjøp eiendommen. Forfeiture ligner utestenging, men eiendommen er returnert til selgeren i stedet for å gå på auksjon.