Innholdsfortegnelse:
En landskontrakt, ellers kjent som en kontrakt for gjerningsavtale, er en avtale om betaling av betaling mellom en kjøper og en selger der selgeren, i stedet for en bank, finansierer kjøp av en pakke av fast eiendom. En landskontrakt kan være til nytte for kjøpere som ikke kan få bankfinansiering, og selgere som ønsker å unngå tap på tredjepartsfinansiering.
Besittelse
Land kontrakter generelt krever ikke store nedbetalinger - faktisk enkelte land kontrakter krever bare månedlige utbetalinger. Kjøperen er vanligvis lov til å flytte inn så snart kontrakten er signert og den første betalingen leveres til selgeren. Etter at kjøperen beveger seg inn, er selgeren ikke lenger tillatt å gå inn i eiendommen uten kjøperens tillatelse med mindre kjøperen defaults.
Tittel
I en landekontrakt beholder selgeren tittelen på eiendommen til kjøperen betaler alle avdrag og overholder andre kontraktlige plikter. Selgeren beholder ikke bare juridisk tittel, men også fysisk besittelse av titteldokumentet. Landkontrakten skal kreve at selgeren overgir titteldokumentet og gi kjøperen all nødvendig hjelp til å overføre tittelen til kjøperen, så snart kjøperen fullfører sine oppgaver under kontrakten.
betalinger
Mange landskontrakter gir like månedlige utbetalinger for hele kontraktsperioden. Noen krever en stor "ballongbetaling" for siste avdrag. Kontrakten skal tydelig angi beløpet for hver betaling, datoen for den forfaller, og straffen for sen betaling. Det bør også oppgi total salgspris og gjeldende rentesats. Mange selgere krever en høyere salgspris i bytte for å avstå fra betalingen.
heftelser
Forhold er juridiske krav på eiendommen av en tredjepart, for eksempel et boliglån eller en skattemelding. Kjøperen bør utføre et tittelsøk for å avgjøre om det er registrert noen beløp mot eiendommen. Kjøperen bør også insistere på at selgeren garanterer at det ikke finnes noen beløp på eiendommen annet enn noe som allerede har blitt avslørt til kjøperen og oppført i kontrakten, og godtar å holde kjøperen fri for risikoen for at noen som er i besittelse av eiendommen vil avskjære.
Standardbestemmelser
Kjøperens største risiko i en landskontrakt er at han vil standardisere utbetalinger før utløpet av termen, og dermed miste sin rett til eiendomsbesittelse sammen med sin sjanse til å ta tittel på det. Standardavsetninger bør være klare og detaljerte slik at selgeren ikke kan urettferdig bruke kontraktlig tvetydighet til skade for kjøperens interesser. Siden i tilfelle av mislighold vil kjøperens avdragsbetaling ikke regnes som egenkapital, skal kontrakten angi at i tilfelle av mislighold er kjøperen berettiget til tilbakebetaling av eventuelle avdrag betalt som overstiger den rimelige leieverdien av eiendommen.