Innholdsfortegnelse:
Når et hjem er utelukket, selges det på auksjon til høyeste budgiver. Etter foreclosure auksjonen faller eiendommen til eiendommen til sin nye eier. Hvis et passende bud ikke tilbys på auksjonen, beholder banken eiendommen som en "eiendoms eiendom" og beholder alle rettigheter til den.
Høy budgiver
Hvis en egnet budgiver kommer frem til foreclosure auksjonen og tilbyr et akseptabelt beløp til utlåner som utestengt på eiendommen, vil eiendommen bli solgt til ham i avvente av å lukke. Slutt på en eiendom kjøpt på en foreclosure auksjon tar ca 30 til 45 dager fra salgsdagen. Rettighetene til eiendommen overføres ikke til den nye eieren til avslutningen er fullført, og alle parter logger seg på avsluttende dokumenter.
Ingen høy budgiver
Hvis en egnet budgiver ikke kommer frem til foreclosure-auksjonen, blir banken den nye eieren, beholder alle eiendomsrettigheter og ansvar for omsorg og vedlikehold av eiendommen. Banken kan velge å leie eiendommen gjennom et eiendomsforvaltningsselskap eller forsøke å videreselge det for å gjenopprette noen av tapene som skjedde med avskærmningen. I de fleste foreclosure scenarier foregår sistnevnte.
Eier Utkastelse
Etter en foreclosure-auksjon, nekter noen villaeiere å forlate eiendommen. I henhold til loven, trenger ikke huseieren teknisk sett å forlate på datoen for foreclosure-auksjonen. Hvis en høy budgiver kommer frem på auksjonen og husleieren nekter å forlate lokalene, kan den nye eieren starte utkastelsesprosedyr på dagen for avsluttende. Det kan imidlertid ta flere uker å fullføre utkastet. Hvis banken forecloses og beholder eiendommen som en REO, kan den utføre utkastingsprosedyrer mye raskere.
Til slutt blir den uteluperte huseieren fjernet fra eiendommen, sammen med alle personlige eiendeler, som enten flyttes til lagring eller plasseres på bakken foran huset av en lokal sheriffs avdeling.
Statsstøttede lån
I FHA eller VA foreclosures, mens den banken som oppsto lånet har eierrettigheter til eiendommen, er den statlige enheten ansvarlig for å selge den i et REO-scenario. I disse scenariene kan spesielle incitamenter tilbys til kjøpere som benytter samme type finansiering eller benytter lån fra banken som eier eiendommen.
For eksempel, på noen FHA-eiendommer kan huseiere som bruker FHA-finansiering tilbys en $ 100 forskuddsbetaling. På VA-eiendommer kan kvalifiserte veteraner bli tilbudt sluttkursassistanse. I et annet eksempel, hvis den nye kjøperen bruker den opprinnelige pantholderen som sin utlåner, kan han motta rabatter på kredittrapporteringsavgifter eller eiendomsvurderinger.
Mangel
Etter at eiendommen er solgt på auksjon eller som en REO, kan en mangeldømmelse inngås i domstolssystemet mot den uteluperte huseieren. En mangel vurdering er beregnet ved å ta boliglån balanse og trekke fra det salgsprisen på eiendommen.
Hvis et hus eksempelvis skylder $ 250 000 på en eiendom som selges for $ 225 000, kan den utlåner som eier eiendommen forfølge alle samlingsaktiviteter i henhold til loven eller innen rettssystemet for $ 25 000 forskjellen.