Innholdsfortegnelse:
- Frihet til å forhandle Betalingsvilkår
- Kjøper får umiddelbar besittelse, men ikke tittelen
- Hva skjer hvis kjøperen ikke kan betale
- SAFE-loven
En landskontrakt er en type selgerfinansiering.Det fungerer litt som et boliglån, men i stedet for en bank som gir finansiering, finansierer selgeren salget av fast eiendom i periodiske avdrag. Kjøperen har vanligvis lov til å flytte inn på eiendommen så snart kontrakten er signert, men han får ikke lovlig tittel til eiendommen til han fullfører betalinger. Indiana har endret tradisjonell kontraktsrett for å gjøre det rettferdigere for kjøperen.
Frihet til å forhandle Betalingsvilkår
En kjøper kan søke selgerfinansiering dersom han ikke klarer å skaffe seg kreditt eller ikke har råd til en forskuddsbetaling. I stedet for å miste kjøperen, kan selgeren være enig i å selge den på kontrakt. Betalingsvilkår i en landskontrakt er vanligvis mer fleksible enn med tredjepartsfinansiering, selv om de ikke er pålagt å være. Mange selgere vil bli enige om å forfalle en forskuddsbetaling, for eksempel i bytte mot en høyere kjøpesum. Partene har bred frihet til å forhandle om vilkår i henhold til Indianas kontaktlov.
Kjøper får umiddelbar besittelse, men ikke tittelen
Kjøperen har vanligvis rett til å eie eiendommen så snart han signerer kontrakten, så snart han tilbyr en forskuddsbetaling eller så snart han betaler den første periodiske avbetalingen. Etter det har selgeren ikke mer rett til å gå inn i eiendommen enn en utleier må innleide leid eiendom. Imidlertid forblir lovlig tittel på eiendommen hos selgeren inntil kjøperen foretar den siste planlagte betalingen. Selgeren beholder også fysisk besittelse av tittelgaven. Dette stopper kjøperen fra å prøve å selge eller finansiere rettigheter som han ennå ikke eier. Når kjøperen foretar den siste betalingen, er selgeren forpliktet til å bistå kjøperen ved overføring av tittel.
Hva skjer hvis kjøperen ikke kan betale
Den største ulempen med landskontrakter er hva som skjer hvis kjøperen ikke kan betale. Tidligere ville en kjøper som misligholdte miste hele sin investering, og selgeren kunne gripe eiendommen uten å gå gjennom foreclosure prosedyrer. Så, selv om kjøperen gjorde 99 betalinger og savnet bare en, kunne han miste alt. Indiana har reformert sine lover for å rette opp situasjonen hvor en kjøper standardiserer etter å ha fullført mange betalinger. Hvis kjøperens egenkapital i eiendommen på tidspunktet for misligholdelsen er "betydelig", som definert i loven, må selgeren starte formelle foreclosure prosedyrer i retten i stedet for å bare ta eiendommen tilbake. Kjøper har krav på kompensasjon for akkumulert egenkapital før selgeren kan gjenoppta eiendommen.
SAFE-loven
Den sikre og rettferdige håndhevelsen av lånelovens lov av 2008 ("SAFE-loven") krever at stater skal passere lovgivning som krever lisensiering av eiendomslånsopphavsmenn. Indiana SAFE-lov ble trådt i kraft i juni 2010. Det krever at parter som utvider finansiering for kjøp av fast eiendom, inkludert selgere under landskontrakter, skal få lisensiert. Lisensprosessen er dyr og tidkrevende. Du trenger imidlertid ikke å skaffe lisens, men hvis du selger et hjem du tidligere bodde i, selger eiendom til en nærmest slektning, eller selger kommersielle bygninger.